담보인정비율

쉽게 이해하기

담보인정비율(LTV)은 집을 담보로 돈을 빌릴 때 집값의 몇 퍼센트까지 빌려줄지 정한 상한선입니다. 빌린 돈을 집값으로 나눈 값이 이 비율을 넘지 못합니다.

한도를 두는 까닭은 집값이 떨어질 때를 대비하기 위해서입니다. 빌린 사람이 갚지 못하면 금융기관은 집을 팔아 돈을 돌려받는데, 집값을 꽉 채워 빌려줬다면 집값이 조금만 내려도 판 돈으로 대출을 다 메우지 못합니다. 집값의 일부까지만 빌려주면 그 차이만큼이 떨어져도 버틸 여유가 됩니다. 같은 원리로 정부가 비율을 낮추면 집을 사려고 빌릴 수 있는 돈이 줄어 달아오른 주택시장과 불어나는 가계부채를 누를 수 있습니다.

처음에는 은행들이 내부 규칙으로 알아서 쓰다가 2002년 9월 감독당국이 정하는 규제가 되었고, 지금은 경기와 가계부채를 조절하는 정책 도구로 씁니다. 그래서 비율이 하나로 정해져 있지 않고, 집이 규제지역에 있는지, 빌리는 사람이 집이 없는지 여러 채 가졌는지, 집을 사려는지 임대사업을 하려는지에 따라 다르게 매깁니다.

분모인 집값을 무엇으로 볼지도 정해져 있습니다. 공시 기준가격, 감정평가액, 시세 등 몇 가지 가운데 금융기관이 골라 쓰므로, 같은 집이라도 어느 값을 쓰느냐에 따라 한도가 조금씩 달라집니다. 또 LTV는 집의 값만 봅니다. 빌리는 사람이 매달 갚을 능력이 있는지는 소득 대비 빚 부담을 보는 총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR)로 따로 따지고, 금융기관은 이 기준들을 함께 맞춰 대출 규모를 정합니다. 그래서 실제 대출액은 여러 한도 가운데 가장 빡빡한 쪽에 맞춰집니다.

예를 들면

시세 6억 원짜리 아파트에 LTV 50%가 적용되면 집으로 빌릴 수 있는 한도는 3억 원입니다. 나중에 집값이 20% 떨어져 4억 8천만 원이 돼도 대출 3억 원보다 크니, 은행은 집을 팔아 돈을 돌려받을 수 있습니다. 다만 빌리는 사람의 소득으로 따진 DSR 한도가 2억 5천만 원이라면 실제로 빌릴 수 있는 돈은 2억 5천만 원입니다.

이해를 돕기 위해 만든 사례이며, 실제 사안은 조건에 따라 달라질 수 있습니다.