총부채상환비율
DTI · Debt-To-Income ratio
차주의 연간 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율(Debt-To-Income ratio)을 의미한다. 주택담보대출 차주의 원리금상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율이다.
「은행업감독업무시행세칙」에서는 아래 산식으로 산정하도록 하고 있다. DTI 규제는 담보인정비율(LTV) 규제 강화의 후속조치로 2005년 8월 도입되었으며, 이는 차주의 상환능력과 관계없이 담보가치(주택가격)에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 LTV 규제의 문제점을 보완하고자 도입한 것이다. 특히 과도한 가계부채의 증가 억제 및 주택자금 수요 축소 등을 위해 DTI 비율을 특정수준 이내로 제한하기도 한다.
한편, DTI 규제는 LTV 규제와 함께 대표적인 특정 부문에 대한 거시건전성정책 수단으로서 통화신용정책과 상호 보완적인 관계를 가지고 있다. 예를 들어 저금리 하에서 주택가격 상승세가 확대될 경우 DTI 및 LTV 규제를 강화하면 주택담보대출 한도가 축소되어 주택시장 과열을 억제하는 효과를 기대할 수 있다.
쉽게 이해하기
총부채상환비율(DTI)은 한 해 버는 돈 가운데 대출 원금과 이자를 갚는 데 나가는 몫이 얼마인지를 따지는 비율입니다. 이 비율에 상한을 두면 주택을 담보로 빌릴 수 있는 돈이 집값이 아니라 갚을 능력에 맞춰 정해집니다.
이런 규제가 따로 생긴 까닭은 담보인정비율(LTV)만으로는 빈틈이 있었기 때문입니다. LTV는 집값의 몇 퍼센트까지 빌려줄지만 보므로, 소득이 적은 사람도 비싼 집을 담보로 잡히면 큰돈을 빌릴 수 있습니다. 집값이 계속 오를 때는 이 대출이 다시 집값을 밀어 올리고, 소득으로 갚지 못하는 빚이 쌓이게 됩니다. DTI는 여기에 '매년 갚을 수 있느냐'는 질문을 하나 더 붙인 셈입니다.
비율의 분자는 한 해 동안 갚아야 할 원금과 이자이므로, 같은 금액을 빌려도 만기가 길거나 금리가 낮으면 해마다 갚을 돈이 줄어 비율이 낮아집니다. 반대로 소득이 같아도 금리가 오르면 비율이 높아져 빌릴 수 있는 돈이 줄어듭니다. 상한을 몇 퍼센트로 두느냐는 고정된 값이 아니어서, 정책당국은 가계빚이 너무 빨리 늘거나 집을 사려는 수요가 지나치다고 보면 이 선을 낮춥니다.
DTI는 금융시스템 전체가 아니라 주택대출이라는 한 부문의 위험을 겨냥한 거시건전성 수단입니다. 금리를 올리면 경제 전체가 움츠러들지만, DTI와 LTV를 조이면 집 사는 데 쓰이는 대출만 골라 줄일 수 있습니다. 그래서 경기 때문에 금리를 낮게 유지해야 하는데 집값이 들썩일 때, 두 규제는 통화정책이 하기 어려운 일을 나눠 맡습니다.
예를 들면
연소득이 6,000만 원인 사람에게 DTI 상한 40%가 적용된다고 합시다. 한 해 원리금 상환액이 6,000만 원 × 40% = 2,400만 원, 곧 한 달 200만 원을 넘지 않는 범위까지만 빌릴 수 있습니다. 같은 사람이 10억 원짜리 집을 사면서 LTV 70%만 따진다면 7억 원까지 빌릴 수 있겠지만, 7억 원을 30년에 나눠 갚아도 원금만 한 해 2,300만 원이 넘고 이자까지 더하면 2,400만 원을 훌쩍 넘으므로 DTI 때문에 대출은 그보다 적게 나옵니다. 소득이 9,000만 원이면 상한이 3,600만 원으로 올라 더 빌릴 수 있습니다.