지분형 모기지
지분형 모기지는 정부나 공공기관이 주택의 일부를 지분으로 투자함으로써 주택 구매자의 자금 부담을 완화해 주는 주택금융 제도이다. 동 제도를 이용할 경우 매수자는 자기자본과 일부 대출만으로 집을 마련할 수 있고, 나머지는 공공기관이 지분을 보유하는 방식으로 부담을 나누게 된다.
예를 들어 10억 원짜리 주택을 구매할 때, 매수자가 1억 원의 자기자본과 4억 원의 대출을 마련하면, 나머지 5억 원은 공공기관이 지분 투자로 참여하게 된다. 이때 등기부에는 공동명의로 등록되며, 매수자는 공공기관의 지분에 대해 낮은 수준의 사용료를 지불한다.
집값이 상승하면 매각 시 시세차익은 지분율에 따라 나뉘고, 하락 시에는 공공기관이 손실을 먼저 부담하는 구조로 위험 분산 효과도 기대할 수 있다. 또한 매수자는 추후 여유 자금이 생기면 공공 지분을 추가로 매입해 완전한 소유권을 확보할 수도 있다.
동 제도는 청년층과 무주택자의 내 집 마련을 돕고, 가계부채 증가를 억제하는 정책적 목적도 함께 갖고 있다. 다만 동 제도의 운용에 관한 구체적인 사항은 2025년 7월 현재 확정되지 않았다.
쉽게 이해하기
지분형 모기지는 집값 가운데 모자란 돈을 모두 빚으로 메우지 않고, 공공기관이 집의 공동 주인으로 들어와 일부를 함께 내 주도록 구상된 주택금융 방식입니다. 공공기관이 내는 몫은 대출이 아니라 지분이라서, 집을 사는 사람이 갚아야 할 원금이 그만큼 줄어드는 구조입니다.
보통 주택담보대출로 집을 사면 모자란 돈이 모두 빚이 되어 매달 원리금 부담이 크고, 나라 전체로는 가계부채가 불어납니다. 지분을 공공이 나눠 가지면 같은 집을 사면서도 대출이 적어지므로 첫 집을 사려는 청년이나 무주택자의 문턱이 낮아지고, 가계부채가 늘어나는 속도도 누를 수 있다는 것이 이 구상의 착안점입니다.
구상된 틀에서 공공기관의 몫은 공짜가 아닙니다. 집은 매수자와 공공기관의 공동명의로 등기되고, 매수자는 혼자 그 집에 살면서 공공기관 몫을 쓰는 대가로 사용료를 내게 됩니다. 사용료를 낮게 잡는 것이 전제여서 같은 금액을 빌렸을 때보다 다달이 나가는 돈이 줄어들도록 한 설계입니다. 형편이 나아지면 공공 지분을 사들여 온전한 내 집으로 만드는 길도 열어 두었습니다.
이 틀에서 집값이 움직일 때의 손익은 비대칭입니다. 오르면 팔 때 생긴 이익을 지분 비율대로 나누므로 매수자는 오른 몫을 다 갖지 못합니다. 대신 내리면 공공기관이 손실을 먼저 떠안아 매수자의 밑천이 덜 깎입니다. 오를 때 이익 일부를 내주는 대가로 내릴 때의 위험을 덜어 받는 셈입니다.
다만 원문이 쓰인 2025년 7월까지 지분 비율, 사용료 수준 같은 구체적인 운용 방식은 정해지지 않은 구상 단계였습니다. 따라서 위 내용은 확정된 상품 조건이 아니라 제안된 틀이며, 실제로 도입된다면 조건은 여기 적은 것과 달라질 수 있습니다.
예를 들면
6억 원짜리 집을 매수자 자기 돈 6,000만 원, 대출 2억 4,000만 원, 공공기관 지분 3억 원(50%)으로 샀다고 합시다(구상된 틀대로이며, 사용료와 이자는 빼고 계산합니다). 집값이 7억 원으로 오르면 이익 1억 원을 반씩 나눠, 공공기관이 3억 5,000만 원을 가져가고 매수자는 3억 5,000만 원에서 대출 2억 4,000만 원을 갚아 1억 1,000만 원을 손에 쥡니다. 집값이 5억 4,000만 원으로 내리면 손실 6,000만 원을 공공기관이 먼저 떠안아 공공기관은 2억 4,000만 원만 받고, 매수자는 3억 원에서 대출을 갚아 처음 넣은 6,000만 원을 그대로 지킵니다.
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