역모기지론
Reverse Mortgage Loan
역모기지론(Reverse Mortgage Loan)은 주택을 소유하고 있으나 자체수입이 부족한 고령자가 보유주택을 담보로 소유자 및 배우자의 사망 시까지 노후생활에 필요한 자금을 연금 형태로 받아 안정된 주거생활을 확보하는 제도이다. 역모기지론을 활용하는 경우, 고령자들은 보유주택의 유동화를 통해 현 주거지에서 일정 수준의 생활을 유지하고, 대출금융기관은 고령자가 사망한 이후 동 담보주택을 처분하여 대출 원리금을 회수하게 된다.
역모기지론은 고령자가 자식이나 주위의 도움 없이 스스로 경제적 문제를 해결하는 방안이 될 수 있다. 또한, 사회 전체적인 측면에서도 적은 규모의 재정 지원으로 고령층의 복지문제를 해결할 수 있어 저비용·고효율의 예산 운용도 기대할 수 있다.
역모기지론은 주택을 담보로 한 장기대출이라는 점에서 모기지론과 유사하다. 그러나 역모기지론은 고령자의 생계비 조달이 목적이고, 모기지론은 주택구입이 목적이므로 대출목적, 이용자 등에서 모기지론과 차이가 있다.
또한, 모기지론은 주택구입자가 대출금의 일정 부분을 매월 상환하므로 기간 경과에 따라 부채가 감소하고 주택의 순자산 가치는 증가하는 반면, 역모기지는 매달 약정금액을 지급받으므로 기간 경과에 따라 부채가 증가하고 주택의 순자산 가치는 감소하게 된다.
쉽게 이해하기
역모기지론은 집 한 채는 있지만 생활비가 모자란 노인이 그 집을 맡기고 매달 생활비를 빌려 받는 대출입니다. 이름의 '역'은 집을 사려고 목돈을 빌려 다달이 갚는 보통 주택담보대출(모기지론)과 돈이 흐르는 방향이 거꾸로라는 뜻입니다.
은퇴한 노인 가운데에는 재산은 대부분 집에 묶여 있고 손에 쥔 현금은 적은 사람이 많습니다. 집을 팔면 돈은 생기지만 평생 살던 동네를 떠나야 합니다. 역모기지론은 이사하지 않고 그 집에 계속 살면서 집값에 묶인 돈을 조금씩 꺼내 쓰게 해 줍니다. 자녀에게 기대지 않고 노후를 꾸릴 수 있고, 나라 입장에서도 큰 예산을 들이지 않고 노인 복지를 보탤 수 있습니다.
살아 있는 동안에는 빚을 갚지 않습니다. 매달 받은 돈에 이자가 붙어 빚이 계속 쌓이고, 집주인과 그 배우자가 모두 세상을 떠난 뒤 금융기관이 집을 팔아 쌓인 원금과 이자를 거둬 갑니다. 배우자까지 기준으로 삼기 때문에 한 사람이 먼저 떠나도 남은 사람은 같은 집에서 계속 돈을 받습니다.
그래서 시간이 지날수록 보통 주택담보대출과 정반대로 움직입니다. 일반 대출은 갚아 나갈수록 빚이 줄고 집값에서 빚을 뺀 내 몫이 커집니다. 역모기지론은 받을수록 빚이 늘어 그 몫이 점점 줄어듭니다. 집값이 그대로라면 오래 받을수록 나중에 자녀에게 남는 몫은 작아집니다.
예를 들면
70세 부부가 시세 5억 원짜리 집을 맡기고 매달 100만 원씩 받기로 했습니다. 10년 동안 받은 돈은 1억 2,000만 원이고, 여기에 이자가 붙어 빚이 1억 5,000만 원이 되었다고 합시다. 집값이 5억 원 그대로라면 부부 몫의 순자산은 5억 − 1억 5,000만 = 3억 5,000만 원으로, 처음보다 1억 5,000만 원 줄었습니다. 부부가 모두 세상을 떠난 뒤 집을 팔면 금융기관이 1억 5,000만 원과 그 뒤에 더 붙은 이자를 가져가고 나머지가 상속됩니다.
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