집단대출
주택담보대출 중 신규분양, 재건축·재개발아파트 입주(예정)자 등 일정 자격요건을 갖춘 차주 집단을 대상으로 개별심사 없이 일괄승인방식으로 실행되는 여신을 말한다. 동 대출은 은행 입장에서 아파트 분양업자와 협약을 체결할 경우 한꺼번에 입주자 전체를 고객으로 확보할 수 있다는 장점이 있다.
대출을 받는 사람들도 개별적으로 대출심사를 받는 번거로움을 피할 수 있을 뿐 아니라 저금리 혜택과 함께 중도상환수수료나 설정비용 부담이 작다는 장점이 있어 많이 활용된다. 집단대출은 이주비대출, 중도금대출 및 잔금대출 등으로 구분한다.
이주비대출은 재건축(재개발) 사업추진 기간 동안 조합원의 이주 자금을 지원하기 위한 대출이며, 중도금대출은 분양 계약에 따른 중도금(계약금 및 잔금 제외)을 납입하기 위한 자금을 지원하는 대출로 일반적으로 건설사와 아파트 준공시 1순위 근저당 설정을 조건으로 취급된다. 한편 잔금대출은 주택이 완공된 후 등기 전까지 납입할 잔금을 지원하기 위한 대출을 말한다.
원문 바로잡기
갱신“개별심사 없이 일괄승인방식으로 실행되는 여신을 말한다”
잔금대출은 지금은 계약자 개인의 주택담보대출로 보아 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하므로, 개인의 소득에 따른 상환능력을 따로 심사합니다. 집단대출 가운데 DSR 규제를 받지 않는 것은 중도금대출 등입니다.
쉽게 이해하기
집단대출은 같은 아파트 단지에 들어갈 사람들에게 은행이 한꺼번에 내주는 주택담보대출입니다. 한 사람씩 따로 소득과 신용을 따지는 대신, 분양이나 재건축 단지 단위로 묶어 한 번에 승인합니다.
이런 대출이 따로 있는 까닭은 우리나라 아파트를 짓기 전에 먼저 파는 선분양 방식 때문입니다. 계약자는 집이 다 지어지기 전부터 돈을 나눠 내야 하는데, 보통의 주택담보대출은 이미 있는 집을 담보로 잡으므로 아직 없는 집으로는 받기 어렵습니다. 그래서 공사 중에는 건설사가 함께 책임을 지고, 아파트가 완공되면 은행이 그 집에 가장 먼저 돈을 돌려받을 권리(1순위 근저당)를 잡는 조건으로 돈을 빌려줍니다.
양쪽 모두에 이득이 있어 널리 쓰입니다. 은행은 건설사와 계약 한 번으로 수백 명의 대출 고객을 얻고, 빌리는 사람은 각자 은행을 찾아다니며 서류를 내고 심사받는 수고를 덜고, 금리가 낮은 편인 데다 일찍 갚을 때 무는 수수료나 담보를 잡는 데 드는 비용 부담도 작습니다.
집단대출은 입주까지의 시간표를 따라 나뉩니다. 재건축이라면 낡은 집을 허무는 동안 조합원이 다른 곳에 살 돈을 빌리는 이주비대출이 먼저이고, 공사 중 몇 차례 나눠 내는 중도금은 중도금대출로, 완공 뒤 소유권을 넘겨받기 전에 치르는 마지막 금액은 잔금대출로 마련합니다. 처음 계약할 때 내는 계약금은 대상이 아니어서 보통 자기 돈으로 냅니다.
예를 들면
분양가 6억 원짜리 아파트를 계약했다고 합시다. 계약금 10%인 6,000만 원은 자기 돈으로 내고, 공사 기간에 여섯 번 나눠 내는 중도금 60%인 3억 6,000만 원은 중도금대출로 냅니다. 완공 후 남은 30%인 1억 8,000만 원은 잔금대출로 마련합니다. 6,000만 + 3억 6,000만 + 1억 8,000만 = 6억 원으로 분양가와 맞습니다.