CMO
Collateralized Mortgage Obligation
CMO(Collateralized Mortgage Obligation)는 미국에서 발행되는 주택담보대출증권의 일종으로, 패스스루(pass-through) 증권 및 모기지를 기초자산으로 하며, 해당 자산에서 발생하는 현금흐름을 만기, 이자율, 조기상환 민감도가 서로 다른 여러 개의 트렌치(tranche)로 구조화함으로써 투자자의 다양한 선호에 부합하도록 설계된 상품이다. 대표적인 CMO 상품으로는 sequential, PAC, stripped MBS 등을 들 수 있다. sequential CMO는 기초자산에서 발생하는 현금흐름을 사전에 정해진 순서에 따라 각 tranche에 순차적으로 지급하는 상품으로, 선순위 tranche에 가장 먼저 원금 상환이 이루어지며 이후 차순위 tranche의 원금 수령이 이어지는 구조로 선순위의 원금 상환 전 단계에서는 차순위 tranche에 이자만 지급된다.
듀레이션 측면에서 선순위 tranche의 듀레이션이 후순위 tranche보다 작으며 이러한 점은 투자기간이 짧은 투자자에게 투자유인으로 작용한다. PAC(Planned Amortization Class)는 조기상환 속도에 대한 상한 및 하한을 사전에 지정하여 조기상환 속도 변화에 따른 현금흐름의 불확실성을 완화하는 상품이다. 조기상환 속도가 지정된 범위 내에 있을 경우 PAC tranche가 예정된 원리금을 수령하게 되며, Support tranche가 초과되는 현금흐름을 흡수함으로써 PAC으로 유입되는 현금흐름을 안정화시킨다. Stripped MBS는 pass-through에서 발생하는 원금과 이자를 별도의 tranche로 각각 분리한 상품이다.
쉽게 이해하기
CMO는 미국 주택담보대출에서 들어오는 원리금을 여러 칸(트렌치)으로 나눠, 투자자가 원하는 기간과 위험에 맞는 칸을 골라 살 수 있게 만든 증권입니다. 같은 대출 묶음에서 나온 돈이라도 칸마다 받는 순서와 방식이 달라 성격이 전혀 다른 투자상품이 됩니다.
왜 이렇게 나눌까요? 주택대출을 모아 그 원리금을 그대로 넘겨주는 증권(패스스루)은 언제 돈이 돌아올지 알기 어렵습니다. 미국 집주인은 금리가 내리면 싼 대출로 갈아타며 기존 대출을 일찍 갚기 때문입니다. 그러면 투자자는 하필 금리가 낮을 때 원금을 돌려받아 다시 굴릴 곳이 마땅치 않습니다. CMO는 이 불확실성을 칸별로 다르게 나눠 맡깁니다.
가장 단순한 순차형은 물이 위 칸부터 차례로 차는 계단과 같습니다. 들어온 원금은 먼저 맨 앞 칸을 다 갚는 데 쓰이고, 그동안 뒤 칸은 이자만 받으며 기다립니다. 그래서 앞 칸은 돈이 빨리 돌아오는 짧은 투자가 되고 뒤 칸은 긴 투자가 됩니다. 듀레이션은 투자한 돈이 평균적으로 얼마 만에 돌아오는지를 나타내는 기간이라, 앞 칸일수록 작습니다.
PAC는 조기상환 속도가 정해 둔 범위 안에 있는 한 일정표대로 원리금을 받는 칸이고, 예정보다 많거나 적게 들어오는 몫은 짝을 이루는 지원 칸(support)이 떠안습니다. 지원 칸은 충격을 흡수하는 대신 현금흐름이 크게 흔들립니다. 원금과 이자를 아예 따로 떼어 파는 분리형도 있는데, 조기상환이 빨라지면 원금만 받는 쪽은 돈을 일찍 받아 유리하고 이자만 받는 쪽은 이자가 붙을 원금이 줄어 불리해져 두 칸이 반대로 움직입니다.
예를 들면
원금 3억 달러짜리 주택대출 묶음을 순차형으로 A·B·C 세 칸에 1억 달러씩 나눴다고 합시다. 첫해 원금 상환이 6,000만 달러 들어오면 전부 A에 가고 B·C는 이자만 받습니다. 그런데 금리가 떨어져 조기상환이 몰리며 둘째 해에 1억 5,000만 달러가 들어오면, A의 남은 4,000만 달러를 다 갚고 나머지 1억 1,000만 달러 중 1억 달러로 B를 끝낸 뒤 1,000만 달러가 C로 넘어갑니다. 조기상환이 빨라질수록 뒤 칸의 차례도 앞당겨집니다.